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浅谈存量房交易涉税价格认定异议的处理

随着涉税价格认定业务的深入开展,存量房交易当事人对价格认定机构出具的涉税认定价格有时会提出异议。如何做好价格异议处理工作,事关价格认定结论的权威性及纳税人的合法权益,下面通过我中心办理的一起工业厂房转让涉税认定实例谈谈价格异议处理的做法和想法。

一、案例情况

今年我中心受理税务部门提请对某床上用品有限公司房地产转让计税价格进行认定。标的为工业房地产,建筑面积12594.52平方米,土地使用权面积30550平方米,前身为某机械设备有限公司。201712月,该床上用品公司通过淘宝司法拍卖网络平台,以1900万元成交价竞价购得资产(含房地产和机器设备)。由于买受人某床上用品有限公司系家纺生产企业,不符合我市产业政策,一直未能投产经营,20194月将该房地产转让给海安某锻造有限公司,向税务部门申报转让价为1900万元,后税务部门向我中心提出价格认定协助,要求对标的房地产转让计税价格进行认定,我中心进行了价格认定,认定房地产价格2200万元。结论书送达后纳税人提出异议,认为认定价格偏高,不符合实际,其理由为标的一年前经过公开拍卖取得,有公开市场价格,一年间价格并未变动,且拍卖价款中还包含机器设备价格。

二、涉税价格异议处理的做法

1.自我剖析,判断价格认定结论的合理性

工业性房地产一般采用成本法进行价格认定,市场法、收益法等价格认定方法对标的均不适用,本次价格认定方法采用房地分估、综合计价方法测算,其中土地价格运用基准地价修正法,根据政府公布的基准地价,对土地使用年期、面积、形状等进行适当修正;地上建筑物采用重置成本法,根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、行车轨顶标高、楼面荷载等因素,结合专业造价工程师意见估算建安成本,再考虑相关规费、管理费、利润等重置价构成要素,综合确定标的重置成本为1130万(约890/平方米),土地价格870万(约280/平方米),经过认真分析,本次价格认定方法的选用及测算过程、结果较为合理。

2.多方调查,核实当事人异议理由的真实性

根据纳税人陈述的理由和提供的材料,我中心对标的情况再次进行了深入的调查。

(1)查询标的相关资产司法拍卖记录。经查询淘宝网司法拍卖记录,2018125日以1965万起拍(房地产评估价2350万,机器设备评估价457万,共计评估价2800万),因无人报名流拍,20181226日以1572万起拍价进行2拍,5人报名,最终经148次出价以1900万成交。

(2)查询法院司法拍卖成交确认书以及海安县人民法院司法裁定书。

(3)组织与房地产转让双方多次交流,了解前因后果。

(4)就我市的产业政策咨询了相关部门,并得到印证。

3.认真比较,分析价格差距形成原因

标的认定价格高于拍卖成交价,经认真分析,我中心梳理了以下原因:

1)标的的前次交易属于强制性的司法拍卖行为,原产权人没有议价能力。

2)快速变现的需要,买受人在较短的时间内作出是否购买的决定,没有足够的时间对标的有充分的了解,特别是需要在较短的时间内支付全部价款,承担的风险较大,因此其价格一般低于正常价格。

3)市场需求面窄、宣传力度小。司法拍卖由于其特殊性,难以像房地产开发项目进行市场营销,仅以拍卖公告的形式进行简单宣传;加之标的是以确定的用途、规模、位置等现有状况进行销售,而不像房地产开发项目先进行市场定位、策划,采用以销定产的方式进行,因此市场需求面窄,流动性差,造成其成交价格低于正常市场价格。

4)投资者心理因素影响,在购买前投资者已先期认为被拍卖标的价格会低于正常市场价。

5)其他因素:如标的先期的遗留问题、债权债务问题、职工纠纷、邻里纠纷等因素也会对成交价格有一定影响。

4.用心沟通,耐心做好解释说服

俗话说“隔行如隔山”,纳税人只看结果,对于我们的价格认定工作并不了解,对于价格构成、价格内涵、价格形成等也并不理解,通过我们反复的沟通,详细的讲解,并对纳税人提出的异议理由进行充分的分析说明,最终得到纳税人的理解,及时有效化解价格异议。

三、做好涉税价格认定异议处理的几点想法

1.建立涉税价格认定异议处理工作机制

涉税价格认定工作是在相关法律法规的规定下开展的,价格异议处理作为涉税价格认定工作其中的一项程序内容,价格认定机构有必要建立相关处理工作机制,包括价格异议处理原则、方法、流程及措施等,将有利于规范涉税价格认定行为,有效妥善化解计税价格的争议,维护纳税人合法权益。

2.加强业务学习,培养专业人员

存量房交易涉税价格认定专业技术性强,对办理人员的业务能力要求高,价格认定工作人员要具备系统的房地产估价专业理论知识和实践操作技能,需要不断加强学习,提高自身的专业素养,保证在技术层面不出错。

3.建立多渠道调查途径

容易产生争议的认定事项往往是疑难、复杂或者鲜有交易的,我们出具的价格认定结论一般都是从理论角度得出的理论值,与实际情况并不一定就没有偏差。因此通过多渠道调查就尤为必要,平时应多关注司法拍卖平台、各拍卖行交易记录,通过房产中介等渠道多了解相关交易信息,对一些特殊标的多总结多分析,尽量将理论与实际的差距缩小,及时有效化解价格争议。

(江苏海安市价格认证中心 黄飞飞 王广富)