关于异形建筑房地产价格认定的体会

发布时间:2021年09月17日

随着经济社会发展及社会公共服务、城市形象的需要,越来越多的异形建筑出现在大家的视野,如苏州“秋裤”、湖州喜来登“月亮酒店”等。异形建筑最大的特点,就是外形上设计大胆,需要有足够强度的结构支撑,异形建筑从设计到施工再到材料的选用等方面均与常规建筑有着很大的区别。“外在”的变样与“内在”不断进步的同时,给我们的价格认定工作带来了新的挑战。
  近日,我中心办理了我市首个异形建筑房地产的涉税价格认定事项,标的是一座椭圆形钢网架结构穹顶科技馆,主体一层,局部两层,外立面为蓝色钢化双曲玻璃幕墙。南北长度约60米,东西长度约40米,高度约15米,建筑面积2230平方米,水电、消防、空调、智能化等设施齐全,室内已装饰。
  一、认真研究,选择认定方法
     通常的房地产价格认定方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法等。本次认定标的属于科技馆,标的周边区域无类似用房成交案列,无法用市场法进行认定;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产,本次标的为建成后的房地产,不适用此方法;本次标的土地用途为文化设施用地,建筑物用途为科技馆,带有公益性质,租金无法获得,故收益法不适用;考虑到本次标的为整体开发的房地产,土地、建筑物建造成本等资料相对容易收集获得,故选择成本法进行认定。
二、 邀请专家,多次勘查现场
  在提出方提出价格认定协助时,中心便邀请工程造价专家提前介入,共同研究工作方案,分析确定需要补充的材料以及需要重点调查测算的子项目等,保证了后续工作的有序进行。
  在勘查环节,针对标的工程大、项目多的特点,采用先整体后部分的方式进行初步勘查,对细节丰富的部位进行复勘,先后5次对标的进行了勘查,并要求工程负责人到场,这对有效地开展现场勘查工作尤为重要。
  在后期的市场调查、测算等阶段,专家也是全程参与指导,极大提高了工作效率及工作精度。
三、 全面分析,突出认定重点
  该认定事项工程量巨大,而重点领域、重点项目对标的造价影响巨大,只有把握重点领域、重点项目才能保证不失效率的同时又尽可能做到结论的客观公正。
  经初步分析其提供的工程竣工结算书等材料,标的单方造价高达13000元/平方米,远高于一般建筑,国家体育场(鸟巢)单方造价也仅约8800元/平方米(数据来源于网络),标的土建工程、安装工程等项目价值占比不大,在合理范围,而室外工程占比高达34.8%,幕墙工程占比高达43.1%,仅该两项就占总造价约80%,故在市场调查、测算时将这两项作为重点项目。
  经进一步调查分析了解到:
  (1)室外工程。室外工程主要由室外铺装、综合管网、景观照明、音乐雕塑等项目组成,而该项目土地使用权面积约26亩,建筑密度仅有13%,室外工程尤其是室外铺装工程量较大,一般基础设施建设费可按建安工程费的一定比例计取或通过类似工程费用标准测算,本标的只能根据实际情况单独测算。另外测算时需要注意的是以上项目与建安工程项目内容的区分,分清项目是否已计入,避免重复计算或漏算。
  (2)幕墙工程。该工程是由两千多块蓝色(白点彩釉)钢化中空双曲弯园玻璃拼装而成,每块玻璃均有不同的弧度,其造价也远高于专家的预估。鉴于材料的特殊性,价格认定人员及外聘专家奔赴上海、浙江等地深入开展市场调查。了解到标的幕墙所用两千多块玻璃每块形状、弧度均不相同,单块玻璃的四边长度、弧度各异,每块都需单独开模,钢化处理后易爆,成品率低,拼装难度大。当时全国只有一家玻璃制造企业能做,而标的幕墙所用玻璃正是出自该企业,基准日时玻璃价格已有所上涨,最终价格认定人员本着实事求是的原则重新测算了幕墙工程的价格。在后期纳税人对幕墙工程提出争议时,充分的市场调查和详细的测算让纳税人信服。
(海安市价格认定中心  王广富)