房地产合理租金收益价格认定

发布时间:2021年08月19日

一、案例基本情况

××年×月,××市价格认证中心对一起涉嫌违纪案件标的进行价格认定。标的为位于××市××区××路大学生活区综合中心A、B建筑联体;C建筑单体;地下室、停车场等5处房地产面积共计7万多平方米,认定自2005年10月20日至2014年1月14日的年度合理租金收益。

二、价格认定程序和结论

××市价格认证中心受理价格认定协助后,成立了价格认定小组,于×年×月×日在提出方的陪同下对涉案标的进行了实地查看。

涉案标的毗邻珠江南航道,以中部快线为界。附近有过江隧道、地铁及中部快线,交通便利;有大型餐饮中心、购物中心和酒店,是当地最旺的商业中心之一;标的2004年10月移交场地时,是简单装修,水、电、照明、电梯、门窗等设施齐全,墙面有粉刷,地面铺抛光砖,未配置家具及家电。

价格认定小组人员根据国家有关规定和标准,严格遵守价格认定程序和原则,认真分析研究现有资料,深入开展市场调查,按照合法程序,于×月×日、×月×日分别前往×××街道办及××镇政府相关职能部门调取其辖区范围内存档的商业房地产租金数据,并对调取的上述有效历史租金数据进行分析整理,计算得出价格认定结论,为人民币壹亿壹仟伍佰多万元。

三、价格认定分析及总结

(一)提出方提出需要确认在过去某时间段标的房地产(资产)损失或流失金额,××市价格认证中心分析提出方的需求,建议提出方采用“合理租金收益”作为价格内涵。

原因:标的房地产在市场经济条件下收益会不断地变化,不同的企业或经营者及其各项获利要素有机联系在一起组成的资产综合体,产生的所有者权益或租赁权收益会大不相同,我们无法认定某经营者造成的资产损失或流失。

(二)严谨制定工作思路,确定认定方法。涉案房产为集商场、餐饮、购物为一体的综合性、收益性物业。依据提出方提供的资料,确定采用市场法的技术路线,收集与验证周边同类型商业房地产的租金价格水平。在合法原则的前提和政策依据充分允许的条件下,按标的合理收益状态进行价格认定,最终确定标的合理租金价格水平。

(三)发挥纪检监察机关职能优势,价格认定依据均来自于政府有关职能部门,并对数据进行审核确认。价格认定小组分别前往标的附近街道办及当地镇政府相关职能部门调取其辖区范围内存档的商业房地产租金数据。按照合法的程序,采集有效数据4800多条,依据较充分,为本次认定的准确性奠定了良好的基础,保证了结论的客观准确。

(广东省发展和改革委员会价格认定中心供稿)